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09

2022

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換房攻略:房子以小換大提前考慮三大問題

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二孩兒來了,房子變???孩子要,沒有地產?父母來了,房間不夠?每個人換房原因不同,因此需要考慮的因素也就不同,但大致需要包括三個方面。

一、從實際出發 判斷準確需求

換房是一個家庭的決定,因此第一步需要家人達成共識。如果因為二孩兒或父母導致的家庭常住人口變化,那么需要考慮以下因素:

(1)家有小孩和老人,樓層不宜過高,以方便電梯出現故障,出入方便。

(2)戶型要通透,良好的光照條件和空氣流通都有益于老年和小孩的身體健康。

(3)周邊環境要好,配套要完善。菜市場、公園、醫院等配套更符合老年人的需求;而幼兒園、等配套資源對于兒童同樣很重要。

(4)對于家庭的“中堅力量”,還需要考慮房屋地理位置,方便上下班。

如果是為了孩子,購買地產那么需要注重考慮以下因素:

(1)首先購房者要了解所處城市中招生是否采用方式,要充分考慮各種可變因素包括范圍、時間等,如要置換二手房,還需了解房屋戶口掛靠情況。

(2)并不是好都符合孩子需求。在選擇時,家長還需要充分考慮孩子的個性。

(3)購房者需要根據自身的資金實力確定預算。

二、了解當地政策 選擇合適方式

一般而言,廣義的換房有三種方式分別為:賣小買大、留小買大、租小換大。由于不同城市的購房政策不同,換房也不是說換就能換。以上海本市戶籍家庭為例,限購兩套住宅,如家庭已經有兩套住房,有換房打算必須先賣一套房,即辦理完舊房過戶手續之后才能購入新房。如果家庭名下只有一套住宅,那么既可以選擇先出售,也可以選擇先購入。購房者可以根據所處城市來判斷自己選擇哪一種換房方式。

(1)賣小買大

購房者有兩種選擇先賣后買和先買后賣。

對于流動資金不足的購房者,先賣后買可以留有足夠的資金,緩解經濟壓力。另外,在大部分城市選擇先賣后買,貸款可以繼續享受首套房待遇,減輕購房負擔。先買后賣適合收入較穩定,手頭有足夠的流動資金的購房者,不需要面對換房期間面臨的租房窘境。

(2)留小買大

留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者,避免了賣房后居無定所的局面,亦不用考慮房子置換期的租房問題,可保留一套房子作為手段。這種方法考驗著換房人的還款能力,另外如首套房仍屬于貸款中,那么再次置業要考慮貸款利率以及稅費較首套有所提升,同時要考慮到月供對于生活質量的影響。

(3)租小換大

不少首套房面積小的用戶為了改善住宅環境往往會在幾年后選擇換大房,但又不忍心將辛苦買來的第一套房子出售,采取租小換大的方式可以減輕負擔,但適用于首付壓力小,月供償還能力較低者。

三、提前準備各階段所需費用

選定了換房方式就要考慮每個階段所需要的購房費用,如采用留小買大、租小換大的購房者,不涉及賣房步驟,那么購置二套房需要考慮貸款額度及月供能力。如果采用賣小買大的方式,還需要考慮如下因素:

1、首付款。如先賣后買,可將賣房所得用于買房資金。如先買后賣,需提前準備買房所需資金。

2、所售房屋尚有貸款,需先還清房貸才能出售??勺曰I資金還貸也可利用買方的首付款還貸。

3、貸款買新房??紤]貸款額度及首付比例,如上海采取“認房又認貸”的信貸政策,即使第一套房屋已經出售,購買房屋也要按照二套房標準。

4、留足備用金。賣小買大涉及到買賣兩個過程,除購房款之外,還涉及到中介費,契稅,稅、個稅、裝修費等其他款項。

換房是個復雜的過程,購房者需依據自身實際情況來決定如何換房,然后按照交易流程來逐步進行,過程中需小心、謹慎。

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